《房地产估价》2.同一建筑物在不同时期的重置成本是相同...

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17春天大《房地产估价》在线作业二
一、单选题：
1.某宗房地产的收益期限为30年，通过调查判定其未来每年的净收益基本不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为23万元，24万元，23万元，25万元，报酬率为10%，则该宗房地产每年的固定净收益价格为(    )万元。          (满分:2.5)
    A. 23.75
    B. 24
    C. 23
    D. 23.69
2.同一建筑物在不同时期的重置成本是相同的。          (满分:2.5)
    A. 正确
    B. 错误
3.若标准宗地的临街深度为10m，按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为(    )。          (满分:2.5)
    A. 78％
    B. 85％
    C. 117％
    D. 150％
4.甲土地的楼面地价2000元/平方米，建筑容积率为5；乙土地的楼面地价1500元／平方米，建筑容积率为7，若两块土地的面积等其他条件相同，其总价相比有(    )。          (满分:2.5)
    A. 甲等于乙
    B. 甲大于乙
    C. 甲小于乙
    D. 难以判断
5.两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大不同；而如果权益相同，则价值不可能有很大不同。          (满分:2.5)
    A. 正确
    B. 错误
6.以下各组商品之间，一种商品的价格上升后，另外一种商品的消费会跟着减少的是(    )。          (满分:2.5)
    A. 普通商品住房和经济适用住房
    B. 宾馆与写字楼
    C. 普通住宅及其配套的娱乐房地产
    D. 城市地铁和城市公交
7.收益法公式V=a／r成立的条件是(    )。          (满分:2.5)
    A. a每年不变，年期有限，r每年不变且大于零
    B. a每年变化，年期有限，r每年不变且大于零
    C. a每年不变，年期无限，r每年不变且大于零
    D. a每年不变，年期有限，r每年变化且大于零
8.评估某宗房地产的价格时，选取的还原利率越高，评估出的价格会(    )。          (满分:2.5)
    A. 越高
    B. 越低
    C. 不变
    D. 符合客观实际
9.某估价机构于2005年8月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2005年8月16日。因估价结果有争议，2005年12月15日进行复估，则复估的估价时点为(    )。          (满分:2.5)
    A. 2005年8月16日
    B. 2005年12月15日
    C. 估价作业期间的任意一天
    D. 估价人员与委托人商定的某天
10.下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是(    )。          (满分:2.5)
    A. 房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价
    B. 房地产估价是提供价值意见而不是作价格保征
    C. 房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制
    D. 房地产估价是评估房地产的价值而不是价格
11.商业经营的房地产，其净收益为(    )。          (满分:2.5)
    A. 商品销售收入－商品销售成本－经营费用－商品销售税金及附加－管理费用－财务费用－商业利润
    B. 商品销售收入－商品销售成本－经营费用－商品销售税金及附加－管理费用－财务费用－商业利润－投资利息
    C. 商品销售收入－商品销售成本－经营费用－商品销售税金及附加－管理费用－财务费用－投资利息
    D. 商品销售收入－商品销售成本－经营费用－商品销售税金及附加－管理费用－商业利润－投资利息
12.某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12％，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为(    )万元。          (满分:2.5)
    A. 1838.00
    B. 1844.55
    C. 1845.87
    D. 1850.00
13.交易双方自愿成交的价格属于正常成交价格。          (满分:2.5)
    A. 正确
    B. 错误
14.(    )是防范估价风险的最后一道防线。          (满分:2.5)
    A. 估价师声明
    B. 估价的假设和限制条件
    C. 审核估价报告
    D. 估价报告应用有效期
15.楼面地价＝(    )÷建筑容积率。          (满分:2.5)
    A. 建筑层数
    B. 建筑覆盖率
    C. 绿地率
    D. 土地单价
16.基本完好房的成新度一般为(    )。          (满分:2.5)
    A. 十成新
    B. 九到十成新
    C. 六到七成新
    D. 七到十成新
17.收益还原法又称承包商法。          (满分:2.5)
    A. 正确
    B. 错误
18.采用安全利率加风险调整值法确定资本化率的基本公式为(    )。          (满分:2.5)
    A. 资本化率=安全利率+投资风险补偿一投资带来的优惠
    B. 资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿一投资带来的优惠
    C. 资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+通货膨胀补偿一投资带来的优惠
    D. 资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿一投资带来的优惠
19.运用成本法评估房屋价格时，影响估价结论准确性的因素有(    )。          (满分:2.5)
    A. 交易双方有经济关系
    B. 会计报表中房屋计提折旧的原始记录的完备性
    C. 房屋结构类型确认的正确与否
    D. 房屋买卖价格的准确性
20.路线价法估价的第二个步骤为(    )          (满分:2.5)
    A. 设定标准深度
    B. 求取路线价
    C. 编制深度百分率表
    D. 划分路线价区段
21.因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于(    )。          (满分:2.5)
    A. 自然折旧
    B. 物质折旧
    C. 功能折旧
    D. 经济折旧
22.选取可比实例时，应注意所谓地点的同一性或类似性，是指所选取的可比实例应与估价对象处于(    )。          (满分:2.5)
    A. 同一地区
    B. 同一城市
    C. 同一供求范围内的类似地区
    D. 同一地区或同一供求范围内的类似地区
23.下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是(    )。          (满分:2.5)
    A. 独立、客观、公正原则属于普适性原则
    B. 合法原则属于一般性原则
    C. 最高最佳使用原则属于技木性原则
    D. 谨慎原则属于一般性原则
24.与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是(    )。          (满分:2.5)
    A. 均衡原理
    B. 预期原理
    C. 竞争原理
    D. 替代原理
25.以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为(    )          (满分:2.5)
    A. 签订估价委托合同之日
    B. 发放抵押贷款之日
    C. 完成估价对象实地查看之日
    D. 未来处置抵押房地产之日
26.运用市场比较法时，对比较实例为拍卖、招标的价格，不需进行交易情况修正。          (满分:2.5)
    A. 正确
    B. 错误
27.拍卖价格、招标价格、协议价格三者之间的关系在正常情况下为(    )          (满分:2.5)
    A. 拍卖价格＞招标价格＞协议价格
    B. 拍卖价格＞协议价格＞招标价格
    C. 招标价格＞拍卖价格＞协议价格
    D. 招标价格＞协议价格＞拍卖价格
28.某宗房地产的评估价格为300万元，实际成交价格为380万元，这意味着该评估价格不是客观合理的。          (满分:2.5)
    A. 正确
    B. 错误
29.下列关于实地查看估价对象的表述中，错误的是(    )。          (满分:2.5)
    A. 房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐落、用途等情况进行核对
    B. 房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象外观状况影像资料，内部状况可不拍摄
    C. 房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置、交通、环境景观等的优劣
    D. 估价对象为己经消失的房地产，房地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查了解
30.收益法中所指的收益是(    )。          (满分:2.5)
    A. 估价时点前一年的收益
    B. 估价时点前若干年的平均收益
    C. 估价时点以后的未来预期正常收益
    D. 估价时点前最高盈利年份的收益
31.某宗房地产采用市场比较法、成本法、收益法估价的结果有相当的差异，其最终估价结果应(    )。          (满分:2.5)
    A. 取三者的平均值
    B. 取三者的中间值
    C. 任选其中之一
    D. 在三者的基础上综合分析决定
32.为估算某建筑物的重新购建价格，经测算其土建工程真接费为780元每平米，安装工程直接费为450元每平米(其中人工费为50元每平米)，装饰装修工程直接费为900元每平米(其中人工费为45 元每平米)，又知该地区土建工程综合费率为土建工程直接费的15％，安装工程综合费率为安装工程人工费的75％，装饰装修工程综合费率为装饰装修工程人工费的72％，税金为3 5％，则该建筑物的建筑安装装饰工程费为(    )元每平米。          (满分:2.5)
    A. 2204.55
    B. 2397.99
    C. 3237.60
    D. 3345.64
33.通常房地产开发投资利润率的计算基数为(    )。          (满分:2.5)
    A. 土地取得成本+开发成本
    B. 土地取得成本+开发成本+管理费用
    C. 土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用
    D. 开发完成后的房地产价值
34.若较为精确地应用假设开发法时，应考虑(    )。          (满分:2.5)
    A. 通货膨胀影响
    B. 投资利息因素
    C. 资金时间价值
    D. 投资风险补偿
35.同一宗房地产，建筑物价格=房地价格+土地价格。          (满分:2.5)
    A. 正确
    B. 错误
36.有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7％，土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％，则该宗房地产的土地价格为(    )万元（收益可视为无限年）。          (满分:2.5)
    A. 30
    B. 40
    C. 50
    D. 60
37.一宗土地使用假设开发法评估其价格：在商业用途下的估算结果为800万元，在居住用途下的估算结果为1000万元。城市规划规定既可作商业用途也可作居住用途，则该宗土地的评估价格应为(    )万元。          (满分:2.5)
    A. 800
    B. 1000
    C. 900
    D. 1800
38.在估价报告中陈述(    )，既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。          (满分:2.5)
    A. 估价师声
    B. 估价的假设和限制条件
    C. 估价方法
    D. 估价对象
39.有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为10％，则该房地产的收益价格为(    )万元。          (满分:2.5)
    A. 400
    B. 450
    C. 500
    D. 540
40.即使在房地产市场比较发达的地区，比较法也并非完全有效。          (满分:2.5)
    A. 正确
    B. 错误